投資ブームだが妙味のある物件は少ない リスク回避ならリート購入 (1/2ページ)

2014.04.27


個人が投資するにはリスクが高い不動産【拡大】

 何度目かの「不動産投資ブーム」らしい。私が時々開くマンション購入セミナーにも投資が目的で参加される方が多い。

 何億円も余裕資金がある方は投資案件の選び方も広がるが、数千万円かあるいは数百万円という予算なら、投資対象は自然と狭まってくる。小さなアパートか、1戸単位で買えるマンションだ。

 はっきり言って、今の日本において数千万円程度の資金で不動産投資を行うのはリスクが高すぎる。その最大の理由は供給過剰だ。統計数字を見ると、日本全体で昨年は約35・6万戸の賃貸住宅が新築されている。

 既存の賃貸住宅はどうかというと、全国に約2200万戸(2008年度総務省住宅土地統計調査。調査は5年ごと)あり、そのうち約2割が空室だ。

 つまり、平均で8割しか入居率を見込めない。都心の人気物件の入居率は10割に近いから、郊外の不人気物件なら半分が空室のケースもままあるだろう。

 さらに賃貸住宅は古くなると入居率が悪くなる。新築は入居率が高く、家賃もやや割高に設定できる。だから、大家さんたちはせっせと建て替える。その平均寿命は約27年。恐ろしく短い。

 27年程度で建て替えなければいけない住宅に、お金はかけられない。自然、安普請になって仕様は低い。だから陳腐化も早く、古くなるとすぐに不人気化し、そして建て替え…という悪循環で回る。これが日本の賃貸住宅市場の特長だ。

 普通のサラリーマンが不動産投資を行おうとした場合、土地でもなければいきなりアパートを建てるわけにもいかないので、まずはワンルームマンションなどを1戸ずつ購入することになる。

 

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