20年後の住宅市場を大胆予測 郊外では「無価値」「廃墟」化も (1/2ページ)

2015.06.21


20年後、東京近郊と地方の中古マンション価格はどうなっているか【拡大】

 少し大胆な予測をしてみよう。ずばり20年後の住宅市場はどうなっているのか。

 前提としては、日本の人口減少と少子高齢化がこのまま続くと考える。2035年頃の人口は、今より1000万人以上少ない約1億1200万人。住宅は今よりも1000万戸は多くなっているはず。すると、空き家数は今の倍以上の約2000万戸。率にすると約30%に達しているはずだ。空き家問題は今よりも深刻化する。

 最も難しい問題は、多くの住宅が「無価値化」することだろう。つまり、中古住宅として売り出しても買い手がつかない状態になる。今は、地方の住み手がいない空き家がほぼ無価値。タダでももらってくれる人がいない状態。それがだんだん都心に迫ってくる。

 首都圏でも、千葉や埼玉の都心まで実質1時間以上の通勤限界圏にある住宅は、よほど駅に近くない限り無価値化するだろう。例えば、千葉ニュータウンはその典型になるはずだ。港北ニュータウンも決して油断できない。関西なら西神ニュータウンが危険だ。

 新築マンションは、都心の一部でしか供給されなくなる。郊外エリアでは中古マンションとの価格乖離が激しくなって、商品として成立しなくなる。新築の一戸建ても同じ。都心近郊エリアでしか成立しない商品となる。

 築20年以上の中古マンションは、かなりの供給過剰状態になるはずだ。売り出し物件がたくさんあるにもかかわらず、買い手が絶対的に不足する状態。平均年収の2年分くらいで買えるようになるだろう。つまり、都心へ30分通勤圏で築20年の3LDKが1000万円程度で買えるようになる。

 

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