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中古住宅のススメ

1.最大の利点は「物件があること」

2.新築なら安全…今は玉石混交

3.「量から質」へ歴史的転換

4.増えるリノベーション世代


1.最大の利点は「物件があること」


【新築は青田買いが常識】

試合にでたいよ〜
夢のマイホーム。中古なら手が届く?
 埼玉県在住の30代前半OL、A子さんは、住み慣れた地域で新築マンションを探していた。

 マンション購入セミナーに通い、モデルルームもいくつも見て回った。だが、これだという物件がない。「女性に多いタイプですが、勉強熱心なので、それだけに決めかねていたようです」とは、女性から相談を受けた不動産コンサルテイング会社「さくら事務所」広報室、大西倫加さん。

 そんなある日、不動産屋さんからある物件を紹介された。何と築十数年の一戸建て。「前の持ち主も女性ひとりで、きれいにリフォームし大切に住んでいたものです」(大西さん)。一戸建てで防犯は大丈夫か、近所づきあいはどうか、家にどんな思い入れがあるか…。A子さんは、売り主から直接話を聞いて意気投合。購入を決めた。

 「考えてもみなかった選択ですが、住まないとわからないことまで分かって良かった」。A子さんはこう語ったという。「インスペクション(審査)を行ったのですが、大切にメンテナンスをしてきたことがわかる家でした」と、大西さん。

 「中古のメリットは、何と言っても物件が目の前にあることです」と指摘するのは、長嶋修・同事務所会長。「新築マンションの場合など青田買いが常識ですが、想像力を働かせないといけない。だから内覧会では、ほとんどの人の第一声が『思ったより狭い』です。きちんと工事がされるのかも、隣にどんな人が住むのかもわからない」という。

 不動産鑑定を行う東京カンテイの井出武・主任研究員も「新築には、宣伝費やデベロッパーの利益が上乗せされる。一方中古は、その土地の“実力”が反映される。目が肥えた人は、そちらのほうが得だと分かる」と明かす。

 新築は「買った途端に2割値が下がる」(大手デベロッパー営業マン)と言われる。井手氏は「中古に比べ総じて4割高と考えていい」とさえ言う。「そういう物件を買って貸す人も増えている。かなりの利回りが得られる」と井出氏。

 中古住宅市場が活気づき始めている。東京カンテイによると、平成13年に首都圏で13万件だった流通量は、05年には19万件と1.5倍に増加。06年も同程度となる見込みだ。

 背景はもちろん、平成12年ごろからまず都心部で始まった新築マンション価格の上昇。地価の反転を受け、昨年からは明らかに首都圏、近畿圏、中部圏いずれの地点でも、価格が上がっている。

 さらに「税金、金利など、以前は新築が有利だったが、05年1月から住宅金融公庫のフラット35の条件が変わり、中古でも新築と同期間、同金利で同額が借りられることになったことも非常に大きかった」と、井出氏。さらに94年からの新築マンションラッシュが始まり、都心部では年間10万戸もの大量供給が依然続いている。

 「これらの物件が、出回る時期に来た」(井出氏)

 それだけではない。長嶋氏は「誰もが中古住宅を買う時代になるのも時間の問題」とさえ言い切るのだ。



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