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家を借ります
〜トラブルの上手な回避法〜

1.入居年数が長いと負担割合は減少

2.不具合は入居中に補修してもらう

3.契約前に「分担ルール」を決める


1.入居年数が長いと負担割合は減少


【経年劣化は払う必要なし】

 転勤や入学にからむ引っ越しのシーズンがやってきた。不動産屋の店先には、「礼金敷金・ゼロ」「手数料・0.5カ月分」などおいしい広告も並ぶ。入居時はともかく、これから家を退出する人が気になるのは、「敷金の清算」と「原状回復費用の負担」。返還金をめぐるトラブルも多い。退去時を見据えた「上手な家の借り方」を紹介してみる。

 「4年住んだ賃貸マンションを退去したらクロスや畳の張り替え、ハウスクリーニングなどで9万2000円を請求された。納得いかないと伝えたら5万円にするというが、修理代の根拠がわからない」

 東京都消費生活総合センターに寄せられた相談の一例だ。同センターにおける敷金や原状回復費用に関する相談は、2002年度以降をみても毎年3000件を超える。“泣き寝入り”も考えれば、決して少なくない。

 東京都の住宅政策推進部不動産業課でも、一般居住者などから原状回復費用に関する相談が増えている。ただ、時代は賃借人の負担を減らす方向に動きつつある。

 国土交通省は10年、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(04年2月に改訂)を発表。東京都も04年10月に賃貸住宅紛争防止条例で追随し、同時に「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を定めるなど、賃借人の立場を考慮した法改正を進めた。

 都の条例は、新規入居者に対し、不動産会社が書面で原状回復や修繕などの考え方を説明することを義務づけたものだ。

 ガイドラインでは、退室時や入居中の修繕について、借りる側と貸す側の一般的な負担や考え方を明記している。

 国土交通省の「ガイドライン」を例にとると、知っておきたいことが3つ。まず、過失への負担だ。じゅうたんにお茶をこぼしシミをつくった、結露を放置してクロスにカビが生えた、というのは過失となって本人負担になる。逆に家具のヘコミなど、経年劣化や自然摩耗による取り替えは、貸主が責を負う。

 次に、負担の範囲。壊した部分を復旧するのが賃借人の義務だが、フローリングの1カ所にしかキズがなければ、賃借人の負担割合は1平方メートル単位になる。ただし、キズが複数個所にわたれば、全体を負担する。

 最後に経過年数の考慮。畳やカーペットなどは6年で減価償却され、残る価値は10%程度になるという考え方だ。設備も8年で残存価値は10%程度だ。そこで、故意や過失があっても、入居年数が長ければ、賃借人負担割合は減少していく。1年居住した人と、10年居住した人の負担割合は異なる。ただし、フローリングなど、一部の部位にはこれは除外される。

 次回は、退室前と退室時に、知っておくと得する「意外な常識」を挙げてみたい。

 【東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドライン】http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310−4−jyuutaku.htm

 【国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)】http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifukugaido.pdf



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