私は「マンション」をライフワークにしている。少し前にＮＨＫの人気番組で「マンションとアパートの違いは何か？」という問いを発し、ゲストが答えるという場面を見てしまった。
答えが出てきて、落胆した。ザックリ言ってしまえば、マンションは区分所有でアパートは賃貸ということだった。
世間のイメージでは、マンションは「買うもの」かもしれないが、賃貸専用だってある。家賃が１００万円のマンションなんて、東京の港区あたりにはいくらでも存在する。
ただし、マンションの大半は区分所有である。１戸１戸の持ち主が違うのだ。みなさんが住宅ローンを使って買うマンションは、すべてが区分所有。世間的には「分譲」と呼ばれている。
集合住宅を住戸単位で分譲するというスタイルは１９５０年代に始まった。最初は民法の「共有」という概念が援用された。
それでは不十分であるということで定められたのが区分所有法。施行は１９６２年である。今年で生誕６０年。何度か改正はされているが、基本構造は同じ。ハッキリ言って、今では制度疲労を起こしている。
私はそのことについて、機会を捉えて書いたり、話したりしてきた。区分所有法は大幅に改正しないと、日本社会はヤバイことになる。
先日、とある弁護士会の「マンション分科会」のようなところで、お話しする機会があった。法律家の先生方を前に、法律論をぶつわけにもいかないので、市場の話で終始するつもりだった。
ところが最後の質疑応答で「区分所有法の問題点についてご発言されているようですが、お考えをお聞かせください」なんて。まさに冷や汗ものである。
釈迦に説法のつもりであえて申し上げたのは「区分所有制度を廃止すべきではないか」ということだ。
日本は世界有数の地震大国である。そんな国で高層の集合住宅を建設するには、現在の建設技術では鉄筋コンクリート造にするのが一般的。ところが、この鉄筋コンクリート造の建物には必ず寿命がくる。鉄が腐食するからだ。
その寿命は５０年から１００年。よくもって２００年と推定される。実際のところ、この工法で建てられたマンションでは、６０年ほど居住に耐えた実績はあるが、それ以上はない。今は実験中というところだ。
いつかは人が住めなくなるのが、今の鉄筋コンクリートのマンション。しかし、現行の区分所有法は、そのことを現実的に想定していない。
区分所有法の基になった民法の共有概念は１９世紀初頭のナポレオン法典に由来するらしい。かの国では地震がないので、パリでは築２００年の石造アパートに今でも人が住んでいる。
いつかは壊さねばならない日本のマンションに、今の区分所有法は合っていない。そのことを国交省は気づいているようだが、抜本的な改正への動きはない。これは未来への時限爆弾だ。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に３０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」（集英社新書）など多数。