世界の金融情勢が、かなりキナ臭くなってきた。私のような昭和世代は１９９７年の金融危機や２００８年のリーマン・ショックを思い出さずにはいられない。
私はマンション市場についてアレコレいうのが生業。「価格はいつになったら下がりますか？」という質問を受けるのは、よくあること。その１つの答えは「金利が上がればマンション価格は下がりますよ」…だった。
しかし、ちょっと怪しくなってきたかもしれない。というのは、もうすぐ日銀の総裁になる植田和男氏にとって、金利を上げづらい環境が形成されつつあるからだ。
その第一は、アメリカが急激な金融引き締め（利上げ）を行ったことで、銀行がいくつか破綻したことだ。日本でも政策金利を上げると、経営体力の弱い地方銀行が破綻する可能性が取沙汰されている。
大きな金融機関が次々と破綻した１９９７～９８年の再現は、日銀にとって悪夢以外の何物でもない。だから、日銀の新総裁となる植田氏も、しばらくは様子見で異次元金融緩和を継続するだろう。そうなると、１０年続いたマンション市場の値上がり傾向も続くのか。
不動産業界にとって、値上がり傾向が続く方がビジネスはやりやすい。多くの客が値上がり益を享受していると、取引が成立しやすいからだ。だが、マンション市場はそろそろ値上がりの限界にきている感じがする。
例えば、好調に売れてきた湾岸のタワーマンションも、価格が１億円台に達している。その価格帯は、パワーカップルという世帯年収１０００万円を超えたあたりの需要層にとって、購入可能額の限界を超えてしまっている。
東京２３区の準郊外エリアでは、一般的なファミリーマンションは６０００万円前後にまで値上がりした。それは世帯年収が１０００万円に達しない需要層がギリギリ買える範囲をやや超えたあたり。ここで金利が少しでも上がれば、ほぼ「買えない」レベルになってしまう。
新築マンションが買えないレベルにまで値上がりすれば、販売は決定的に不振となる。実はそういった現象は数年前からみられていた。
郊外型の新築マンションは、販売が極めて不振。多くの物件は建物完成後１年以上かけて完売に持ち込んでいる。そこでは、かなりの値引きが行われた様子がうかがえる。
それが証拠に、多くのデベロッパーは郊外での大規模開発をほとんどやらなくなっている。販売不振と値引きで、採算が合わなくなったのだろう。
中古市場もここ１年ほど、かなり動きが悪くなった。売り物件はたくさんあって、高値で出されているが成約しにくい。これは市場がフリーズしかけている前兆とも言える。
マンション市場でいつまでも値上がりが続く、というのは幻想だ。需給関係をみればハッキリと供給過剰。このあたりが、そろそろピークアウトか。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に３０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」（集英社新書）など多数。