日本語で「マンション」と呼ばれる住形態は、建築学上では集合住宅と呼ばれていた。多くの住戸を１つの建物の中に集合させるという意味だ。
建物の中に多くの住戸を集める理由は、都心エリアなどでは広い土地を確保できないケースが多いから。そういった場合、限られた面積の土地に多くの住宅を造るには、マンションのような住形態にすると効率がいい。だから、建設は都心エリアから始まった。
で、この鉄筋コンクリート造のマンションという住形態が、日本人にことのほか好まれた。理由はいろいろある。
木造住宅と比べた場合、エアコンさえあれば季節を通じて快適に過ごせる。ゴミはいつでも出せる。ドアや窓を閉め切っておけば、外の音はほとんど聞こえない。ご近所付き合いも、最小限に済まそうと思えば、それも容易だ。そんなワケで、ここ半世紀ほどでマンションは激増する。今では大都市の中心エリアで供給される新築住宅は、ほとんどがこれである。
さらに、ここ２０年ほどはタワマンなる超高層のマンションも劇的に増えた。日本人の多くは、このタワマンが大好きなようだ。造れば造るだけ、売れている。
デベロッパー側からすると、事業規模が膨らむのでおいしくて仕方がない。さらに、簡単に売れるとなると、なおおいしい。だから、どこでも造ってしまった。
本来なら、土地がいくらでも出てきそうな東京の江東区湾岸エリアでも、タワマンが林立した。「限られた土地を有効に使って住戸を多く造る」という集合住宅のあり方から、もっともかけ離れたのが埋め立て地のタワマンだ。
そんな物件を購入し、喜んで住んでいる人たちがたくさんいる。ただ、埋め立て地なので街ができ上がっていない。だから、開発初期に分譲されたタワマンには、建物の中に豪華なさまざまの共用施設が備えられた。
もちろん、その運営コストは管理費などの名目で、区分所有者（タワマン購入者）が負担する。そのせいで、一般的に埋め立て地タワマンの管理費はかなり割高である。
豪華な共用施設では、時にパーティー等のイベントが開かれたりする。また、最上層階ではバーラウンジなどもあって、入居者が眺望を楽しみながらくつろげる。住民同士のすてきな出会いがあったりもするのだろう。
しかし、湾岸タワマンはリゾートホテルではない。１住戸ごとに区分所有者がいて、共有の責任が課される。管理コストを払い、管理組合を運営する。問題が生じれば、解決に当たる主体は管理組合だ。
はっきり言って、面倒くさいことが多い。トラブルを抱えない管理組合なんてごく少数。年数がたてばたつほど、問題も雪だるま式に膨らむ。
最後には、老朽化して住めなくなる。その時には区分所有者の８割が合意して、建て替えか取り壊しを選択する…というのが今の決まり。だが、それが不可能に近いのも、この住居形態の弱点である。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に３０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」（集英社新書）など多数。