先日、ある衝撃的なニュースがマンション業界を駆け巡った。
イギリスのコンサルティング会社が１００万ドル（約１億３６００万円）以上を投資できる富裕層が多く住む都市をまとめた「世界で最も裕福な都市」ランキングを発表。１位がニューヨークで約３４万人。東京が約２９万３００人で２位に入ったのだ。
２９万人は、人口比にすると１００人に２人以上ということになる。正直に申し上げると、私の抱いていたイメージよりも、かなり多い。
３月に発売された首都圏の新築マンション平均価格が１億４０００万円を超えたというニュースも報じられていた。それでも販売はある程度好調であるのは、やはり東京には２９万人を超える富裕層がいるからだと考えれば、納得できる。
私がマンション業界をウオッチし始めたのは３６年ほど前になる。その頃、新築マンションの主な需要層は、住宅ローンを目いっぱいの３５年で借り入れて、郊外のファミリータイプを買った団塊の世代だった。
彼らのことを、マーケティング的に「一次需要層」と呼んでいた。買い替えではなく、生まれて初めてマンションを買う人々という意味だ。
現在、首都圏の新築マーケット市場では、すでに彼らは主役ではない。私が見る限り、現在の市場の主役はこの２９万人の富裕層である。１億３６００万円以上を投資できるのなら、平均価格が１億４０００万円を超えた物件を買うことなど難しくないはずだ。
かつて市場の主役であった一次需要層は、そんな高額な物件を購入するのはかなり難しい。
東京都の平均年収は６２０万円程度という統計が出ている。仮に夫婦２人分を合わせた世帯年収が１２００万円だとしよう。住宅ローンの借入限度額は大まかに年収の７倍だから８４００万円。約６０００万円の自己資金を用意しないと１億４０００万円のマンションは買えない。６０００万円は、世帯年収１２００万円のカップルが自力で貯蓄できる額とは思えない。
東京では都心エリアを中心に、この１０年間、マンションの価格が上がり続けた。その最大の原因は黒田前日銀総裁が最後は意地になって続けていたとしか思えない異次元金融緩和である。
最近まで価格が１億円に満たなかった湾岸のタワマンを購入してきたのは、無理目のペアローンを組んだ現代型の一次需要層。しかし、都心の数億円クラスを買ってきたのは、２９万人の富裕層が中心ではないかと推測する。
今後、日銀が金融引き締めに転ずれば、価格は下落するはずだ。金融引き締めに転じた韓国や、供給過剰が露呈した中国ではマンション価格が下がっている。金利が高騰しているアメリカでは、住宅市場がフリーズ状態。
仮に日本でもマンション価格が下がりだすと、富裕層たちの資産評価が減じる。それが高級品などの売れ行きにも影響し、景気後退にも〝一役果たす〟ことになる。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に３０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」（集英社新書）など多数。