住宅購入の相談をうけたまわるのも、私の仕事の１つである。私がいい年のせいか、相談者もそれなりの方が多い。
前から申し上げていることだが、３０代も半ばを過ぎたような方が３５年返済の住宅ローンを組むのはリスクが高すぎる。
多くの人は「返せなくなれば売ればいい」と考えている。それは、売却額がローンの返済を上回っている場合には有効な解決法だが、下回ることだってあり得る。
この１０年、東京をはじめ主要都市のマンション価格は上昇を続けた。だから売却してもローン残債を下回るようなケースはほぼなかった。しかし、この先は分からない。
東京の山手線内のような超都心は別にして、人々が「住むため」にマンションを買う実需エリアの価格水準は、すでに需給関係の限界を超えるところまで上昇してしまった。それが証拠に、郊外での新築マンションの販売は極めて低調。建物が完成した物件では、軒並み値引き販売が行われている。また、中古物件の動きも極めて緩慢。
つまり、実需型の物件の価格は「上がるところまで上がりきった」状態なのだ。今後は、何かのタイミングをターニングポイントとして下がる可能性が大きいと思われる。そのタイミングは、金利上昇かもしれないし、世界的な金融不安、あるいは株価下落なども考えられる。
首都圏で言えば、実力不相応に価格が上がり切っている湾岸（東京）や武蔵小杉（川崎）のタワマンなどは、かなりリスキーな状態だ。
そういう物件を３０代の半ばを過ぎてから３５年ローンで購入した場合、６０歳を過ぎた頃に悲惨な状況に陥る可能性が高い。今から約１５年後、ローンはまだ７割以上残っている状況で、売却価格が新築時の半分程度まで下落している恐れもある。
そういった新興エリアでタワマンを購入する実需層は夫婦の年収を合わせたペアローンを使っている場合が多い。
３５年もの間、離婚もせず、双方の収入がともに途絶えたり、激減することもなく続くことは通常はあり得ない。例えば、３８歳でローンを組むと、２２年後には６０歳になる。サラリーマンならそこで収入が大幅にダウンするはずだ。その後のローン返済はどうなるのか。
「退職金で返せる」ともくろむ人も多い。しかし、２２年後の勤務先の経営状態なんて分からない。世界的な大企業であるアマゾンやグーグルは大量の人員整理を行っている。
２２年先も経営が安泰で、想定通りの退職金が期待できるのは公務員くらいかもしれない。
２０１３年に前日銀総裁が異次元金融緩和を始めて以来、都心や湾岸などのマンション市場は、まさに「異次元」な値上がりに突入した。しかし、終わりは必ずくる。市場が値下がりの季節を迎えると、無理目のローンを組んだ人々には悲惨な現実が訪れる。
そもそも「３５年返済」という住宅ローンのスキームが「異次元」である。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に３０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」（集英社新書）など多数。