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【榊淳司 マンション業界の秘密】スルガ銀行にレオパレス問題…崩壊する投資用不動産 (1/2ページ)

 今年に入ってから、不動産市場のバブル崩壊を取り上げるメディアの記事を多く見かけるようになった。実際のところ、すでに崩れているカテゴリーもある。それは個人投資家向けの「利回りモノ」だ。

 数千万円から数億円で1棟のアパートやマンション、ビルなどを売買するのが、この利回りモノの市場。プレーヤーはほとんどが個人の不動産投資家たちになる。

 彼らは基本的に銀行の融資を受けてそう言った物件を購入。得られた賃料で融資の返済を行っていく。手元に残るお金はCF(キャッシュフロー)と呼ばれている。CFを厚くするには何棟もの物件を購入する必要がある。

 彼らは何年か投資物件を賃貸で運用した後、高く売れそうになったら迷わず売却する。これは出口戦略と呼ばれる。

 ここ数年、この利回りモノの市場が大いに盛り上がった。5年ほど前に購入した1棟マンションを倍近い値段で売却。出口戦略も成功…などというケースもよく見られたものだ。しかし、この市場は昨年あたりから急にしぼみだした。

 原因は、かぼちゃの馬車とスルガ銀行の事件。さらにTATERUという会社による融資関係書類の改ざん事件が追い打ちをかけた。今年に入るとレオパレス問題が再浮上。市場のマインドは冷えるばかりである。

 現実の投資環境もこの1年で激変した。銀行の審査基準が以前とは比べようもなく厳しくなったのだ。融資のための書類の改ざんは「書き上げ」と呼ばれる手法で、さほど珍しくはなかった。しかし、今ではすべての書類は厳格に審査される。預金残高は複数の行員がPC画面でチェックするという。

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