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【榊淳司 マンション業界の秘密】利回り3%で1棟マンションが売れている!? 原価割れの恐れ…危うい資産運用法 (1/2ページ)

 先日、マンション用地を仕込む専門業者と話す機会があった。当然、「(用地を)買えていますか」という話題になる。

 昨年の首都圏の新築マンション供給戸数は約2万7000戸。1992年以来の3万戸割れとなった。多くのマンションデベロッパーが供給戸数を減らした結果だ。

 原因は新型コロナによる営業自粛もあったが、それより都心エリアの事業用地が高くて買えないというのが実態である。さらに郊外の新築マンションは販売不振。土地を買っても、そこに開発した物件は売れない状況である。業界全体のダウンサイジングが続いているのだ。

 そんな中で、バブルらしい取引も目立つようになってきたという。それは新築マンションの1棟買いである。

 デベロッパーが土地を仕込んで計画を立て、建設を始めた案件を1棟ごと買う企業が多くなったというのだ。それも、不動産業者ではなく他業種が購入し、賃貸で運用するという。

 しかし、最近の都心エリアでは分譲マンションの価格が高くなりすぎて、賃貸で運用すれば利回りはせいぜい3%台しか見込めない。それでも買い手がつくようだ。

 不動産投資信託であるリートが都心エリアの稼働率が高いオフィスビルを、利回り3%台のレベルで購入する現象は3~4年前から見られた。

 だが、分譲用に開発されたマンションを運用利回りが3%台程度で他業種の企業が買うのはちょっとした驚きだ。

 そういった資金運用はかなりハイリスクだからである。カンタンに言ってしまうと、入居率が想定よりも下回ると、3%どころではなく0%に近づいてしまう。

 あるいは何年か先に売却するときに購入価格を下回っていれば譲渡損が発生する。だから、利回り3%で1棟マンションを購入するのは、普通では考えにくい運用法なのである。

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