かつて市場の主役であった一次需要層は、そんな高額な物件を購入するのはかなり難しい。
東京都の平均年収は６２０万円程度という統計が出ている。仮に夫婦２人分を合わせた世帯年収が１２００万円だとしよう。住宅ローンの借入限度額は大まかに年収の７倍だから８４００万円。約６０００万円の自己資金を用意しないと１億４０００万円のマンションは買えない。６０００万円は、世帯年収１２００万円のカップルが自力で貯蓄できる額とは思えない。
東京では都心エリアを中心に、この１０年間、マンションの価格が上がり続けた。その最大の原因は黒田前日銀総裁が最後は意地になって続けていたとしか思えない異次元金融緩和である。
最近まで価格が１億円に満たなかった湾岸のタワマンを購入してきたのは、無理目のペアローンを組んだ現代型の一次需要層。しかし、都心の数億円クラスを買ってきたのは、２９万人の富裕層が中心ではないかと推測する。
今後、日銀が金融引き締めに転ずれば、価格は下落するはずだ。金融引き締めに転じた韓国や、供給過剰が露呈した中国ではマンション価格が下がっている。金利が高騰しているアメリカでは、住宅市場がフリーズ状態。
仮に日本でもマンション価格が下がりだすと、富裕層たちの資産評価が減じる。それが高級品などの売れ行きにも影響し、景気後退にも〝一役果たす〟ことになる。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案・評論の現場に３０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンションは日本人を幸せにするか」（集英社新書）など多数。
